Τι αλλάζει στο νόμο Κατσέλη για την προστασία κατοικίας

Το πιο πρόσφατο «χτύπημα» ήρθε με τον προσδιορισμό από την Τράπεζα της Ελλάδος των όρων και ορίων για τον προσδιορισμών της μέγιστης δόσης για το στεγαστικό που θα καλείται να καταβάλλει ένας δανειολήπτης στο «κόκκινο».

Η Τράπεζα της Ελλάδος εξέδωσε την απόφαση για τη διαδικασία και τα κριτήρια προσδιορισμού της μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη και του ποσού που θα ελάμβαναν οι πιστωτές σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης στο πλαίσιο της διαδικασίας του άρθρου 9 παρ.2 του ν. 3869/2010 (Νόμος Κατσέλη).

Στόχος των δανειστών, που ουδέποτε αποδέχτηκαν το νομοθετικό πλαίσιο για την προστασία της πρώτης κατοικίας, ήταν και είναι να καταργηθεί ο νόμος Κατσέλη και ουσιαστικά το έχουν πετύχει με την αναθεώρηση του καλοκαιριού και τις διαπραγματεύσεις για τα κόκκινα δάνεια του τελευταίου τριμήνου, αφού για να ενταχθεί κανείς θα πρέπει να πληροί προϋποθέσεις επί προϋποθέσεων.

Οι αλλαγές

Με τις τροποποιήσεις που έγιναν πρόσφατα στο ν. 3869/2010, γνωστό ως «νόμο Κατσέλη» με το ν. 4346/2015, καθορίστηκε ότι μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2018 ο οφειλέτης μπορεί να υποβάλει στο δικαστήριο πρόταση εκκαθάρισης και σχέδιο διευθέτησης οφειλών, ζητώντας να εξαιρεθεί από την εκποίηση βεβαρημένο ή μη με εμπράγματη ασφάλεια ακίνητο, εφόσον, στο πρόσωπο του οφειλέτη, πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:
α) το συγκεκριμένο ακίνητο χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του,
β) το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, όπως αυτές προσδιορίζονται, προσαυξημένες κατά εβδομήντα τοις εκατό (70%),
γ) η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας κατά το χρόνο συζήτησης της αίτησης δεν υπερβαίνει τις εκατόν ογδόντα χιλιάδες (180.000) ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά σαράντα χιλιάδες ευρώ (40.000) ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ ανά τέκνο και μέχρι τρία (3) τέκνα και
δ) ο οφειλέτης είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών, όπου αυτός εφαρμόζεται.

Το σχέδιο διευθέτησης οφειλών θα προβλέπει ότι ο οφειλέτης θα καταβάλλει το μέγιστο της δυνατότητας αποπληρωμής του και ότι καταβάλλει ποσό τέτοιο ώστε οι πιστωτές του δεν θα βρεθούν, χωρίς τη συναίνεσή τους, σε χειρότερη οικονομική θέση από αυτήν στην οποία θα βρίσκονταν σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης.

Με απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος (...) ορίζονται η διαδικασία και τα κριτήρια που λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό της μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη και τον προσδιορισμό του ποσού το οποίο θα ελάμβαναν οι πιστωτές σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης, καθώς και για τον προσδιορισμό της ενδεχόμενης ζημίας των πιστωτών.»

Η ΤτΕ, κατ΄εφαρμογή της πιο πάνω εξουσιοδότησης, εξέδωσε τις σχετικές κατευθυντήριες οδηγίες με την Πράξη Εκτελεστικής Επιτροπής 54/2015.

Προστασία πρώτης κατοικίας

Μέχρι το καλοκαίρι του 2015, οπότε εκδόθηκε ο ν. 4336, η προστασία της κύριας κατοικίας παρεχόταν με δυο τρόπους:
1. Με «πάγωμα» πλειστηριασμών,
Εφόσον: α) εκπληρώνονταν κάποια εισοδηματικά κριτήρια
β) η αντικειμενική αξία της κατοικίας δεν ξεπερνούσε συγκεκριμένο όριο
γ) ο οφειλέτης κατέβαλε μηνιαία το 20% της συμβατικής του δόσης, βάσει του νόμου 4224/2013 που ίσχυσε μέχρι την 31.12.2014, αφού είχαν προηγηθεί αλλεπάλληλες παρατάσεις. Ο νόμος αυτός αναβίωσε προσωρινά το καλοκαίρι, λόγω capital controls, με υπουργική απόφαση του ΥΠΟΙΚ.
2. Με το ν. 3869/2010 («Κατσέλη»)

Ο νόμος αυτός προσφέρει τη δυνατότητα εξαίρεσης της κατοικίας από ρευστοποίηση, στο πλαίσιο δικαστικής συνολικής ρύθμισης της οφειλής με κοινούς πιστωτές, την ΔΟΥ και τα ασφαλιστικά ταμεία. Βάσει της ρύθμισης, μπορεί να ρευστοποιούνται οποιαδήποτε άλλα περιουσιακά στοιχεία, της κατοικίας, αρχικά, μη αποκλειομένης.

Η πρώτη θωράκιση που πλέον δεν ισχύει, πετύχαινε την αναβολή του πλειστηριασμού, ωστόσο η οφειλή συνέχιζε να εκτοκίζεται με επιτόκια υπερημερίας. Επιπλέον, ο οφειλέτης δεν χρειαζόταν να προσφύγει σε δικαστήριο, κάλυπτε κάθε δανειολήπτη που κινδύνευε με πλειστηριασμό, ανεξαρτήτως αν τα δάνεια ήταν επιχειρηματικά και δεν κάλυπτε οφειλές από ΔΟΥ – ασφαλιστικά ταμεία.

Ο αναθεωρημένος νόμος Κατσέλη έχει «εξασθενήσει» έναντι του 2010, καθώς μέχρι και το 2014 σχεδόν 9/10 δάνεια που περνούσαν από τις διατάξεις του «κουρεύονταν» σε πολύ μεγάλο βαθμό.

Μετά τις τελευταίες αλλαγές, ο νόμος Κατσέλη αφορά μόνο φυσικά πρόσωπα ή και μικροεπαγγελματίες, προσφέρει δυνατότητα συνολικής ρύθμισης όλων των χρεών προς τράπεζες, άλλους πιστωτές, τη ΔΟΥ και τα ασφαλιστικά ταμεία με πολύ χαμηλότερο επιτόκιο, διάρκεια από 3 μέχρι 20 χρόνια και δόση τόσο υψηλή, ώστε να απομένουν στον οφειλέτη μόνο οι εύλογες δαπάνες.

Ο νόμος προβλέπει διαγραφή τυχόν εναπομένοντος υπολοίπου οφειλής, μετά τη ρευστοποίηση της όποιας ακίνητης περιουσίας, παρέχει δυνατότητα εξαίρεσης από τον πλειστηριασμό της κατοικίας μόνο υπό τον όρο ότι:

- πληρούνται συγκεκριμένα κριτήρια (αυτά αρχικά αφορούσαν μόνο την αντικειμενική αξία, ενώ ήδη μετά το ν. 4346/2015 καθορίζονται με βάση και εισόδημα-χρέη

- η δικαστική ρύθμιση θα τηρηθεί πιστά.